我原是一家建筑安裝企業(yè)的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)。去年，我應(yīng)聘來(lái)到了現(xiàn)在的這家房地產(chǎn)開發(fā)公司干會(huì)計(jì)。由于我以前沒(méi)有接觸過(guò)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，所以總是在邊學(xué)邊做，惟恐哪個(gè)方面出現(xiàn)差錯(cuò)。原來(lái)的老會(huì)計(jì)也告訴我說(shuō)：“只要你按照‘權(quán)責(zé)發(fā)生制’原則做賬，就不會(huì)出現(xiàn)大問(wèn)題。”

然而，最近我市地稅局稽查局在對(duì)我公司2003年度的企業(yè)所得稅進(jìn)行專項(xiàng)檢查時(shí)，對(duì)我的賬務(wù)處理提出了一系列問(wèn)題。首先是對(duì)我公司的銷售成本的確認(rèn)提出質(zhì)疑。他們認(rèn)為我不應(yīng)該將所有的成本都記入銷售成本，應(yīng)該將尚未銷售的房產(chǎn)成本留下來(lái)，待其房產(chǎn)出售后再轉(zhuǎn)入銷售成本。因此，我市地稅局稽查局核增了我公司972萬(wàn)元的應(yīng)納稅所得額。其次，他們還認(rèn)為我公司廣告費(fèi)支出嚴(yán)重超標(biāo)，只允許我們按照銷售收入列支2％的支出。僅此一項(xiàng)，他們就核增我公司1058.22萬(wàn)元的應(yīng)納稅所得額（我們公司全年的收入為20089萬(wàn)元，全年發(fā)生廣告費(fèi)支出1460萬(wàn)元）。再次，他們又對(duì)我們列支的上交給政府部門的土地閑置費(fèi)200萬(wàn)元和整體報(bào)廢的梨園工程損失509萬(wàn)元全部不予稅前列支。另外，他們還對(duì)我們的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、借款利息支出等問(wèn)題進(jìn)行了逐項(xiàng)審核，又核增我們的應(yīng)納稅所得額166.90萬(wàn)元。因此，我市地稅局稽查局這次專項(xiàng)檢查共核增我公司2003年度的應(yīng)納稅所得額2906.12萬(wàn)元，補(bǔ)繳企業(yè)所得稅959.02萬(wàn)元。如此以來(lái)，我真的不知道今后的成本核算該怎樣掌握才好。

萬(wàn)年華房地產(chǎn)開發(fā)公司李家譽(yù)答：對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)公司來(lái)說(shuō)，根據(jù)《企業(yè)所得稅暫行條例》第六條、第七條、《企業(yè)所得稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第八條、《企業(yè)所得稅稅前扣除辦法》（國(guó)稅發(fā)[2000]84號(hào)）第四條、第六條、第八條、第九條，《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)企業(yè)所得稅問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2003]83號(hào)）第五條第一款、第二款和第三款的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行成本和費(fèi)用扣除時(shí)，必須按規(guī)定區(qū)分期間費(fèi)用和成本、開發(fā)產(chǎn)品建造成本和銷售成本的界限。期間費(fèi)用和開發(fā)產(chǎn)品銷售成本可以按規(guī)定在當(dāng)期直接扣除。同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還必須將開發(fā)產(chǎn)品的建造成本合理劃分為直接成本和間接成本。直接成本可根據(jù)有關(guān)會(huì)計(jì)憑證、記錄直接計(jì)入成本對(duì)象中。間接成本能分清負(fù)擔(dān)成本對(duì)象的，直接計(jì)入有關(guān)成本對(duì)象中；因多個(gè)項(xiàng)目同時(shí)開發(fā)或先后滾動(dòng)開發(fā)而不能分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的，則應(yīng)根據(jù)配比的原則按各項(xiàng)目占地面積、建筑面積或工程概算等方法配比計(jì)入有關(guān)開發(fā)項(xiàng)目的成本。

那么，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，其銷售成本應(yīng)如何確定呢？根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)企業(yè)所得稅問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2003]83號(hào)）第五條第四款第（一）項(xiàng)的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的當(dāng)期準(zhǔn)予扣除的開發(fā)產(chǎn)品銷售成本，是指已實(shí)現(xiàn)銷售的開發(fā)產(chǎn)品的成本，按當(dāng)期已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認(rèn)。通常，可售面積單位工程成本＝成本對(duì)象總成本÷總可售面積；銷售成本＝已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積×可售面積單位工程成本。所以，還請(qǐng)你自己按照這樣的賬務(wù)處理和成本核算方法來(lái)確定你們的銷售成本計(jì)算是否正確。

至于廣告費(fèi)列支的問(wèn)題，根據(jù)《企業(yè)所得稅稅前扣除辦法》（國(guó)稅發(fā)[2000]84號(hào)）第四十條的規(guī)定，納稅人每一納稅年度發(fā)生的廣告費(fèi)支出可以在稅前列支的部分確實(shí)應(yīng)該在銷售（營(yíng)業(yè)）收入2％以內(nèi)據(jù)實(shí)扣除。但是后來(lái)，國(guó)家稅務(wù)總局在2001年8月又下發(fā)了《關(guān)于調(diào)整部分行業(yè)廣告費(fèi)用所得稅稅前扣除標(biāo)準(zhǔn)的通知》（國(guó)稅發(fā)[2001]89號(hào)），根據(jù)該《通知》第一條的規(guī)定：自2001年1月1日起，制藥、食品（包括保健品、飲料）、日化、家電、通信、軟件開發(fā)、集成電路、房地產(chǎn)開發(fā)、體育文化和家具建材商城等行業(yè)的企業(yè)，每一納稅年度可在銷售（營(yíng)業(yè)）收入8%的比例內(nèi)據(jù)實(shí)扣除廣告支出。因此，你們公司作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，2003年度可以在稅前扣除廣告費(fèi)支出的最高限額應(yīng)該是1607.12萬(wàn)元，而你們實(shí)際列支的廣告費(fèi)是1460萬(wàn)元，并沒(méi)有超過(guò)國(guó)家規(guī)定的限額。所以，你市地稅局稽查局調(diào)整你們?cè)摬糠值膽?yīng)納稅所得額是錯(cuò)誤的。

對(duì)于你們公司上交給政府部門的土地閑置費(fèi)和整體報(bào)廢的梨園工程損失問(wèn)題，《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)企業(yè)所得稅問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2003]83號(hào)）第五條第四款第（五）項(xiàng)和第（六）項(xiàng)是這樣分別規(guī)定的：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，因超過(guò)出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期而繳納的土地閑置費(fèi)，應(yīng)計(jì)入成本對(duì)象的施工成本；成本對(duì)象在建造過(guò)程中如發(fā)生單項(xiàng)或單位工程報(bào)廢或毀損，減去殘料價(jià)值和過(guò)失人或保險(xiǎn)公司賠償后的凈損失，計(jì)入繼續(xù)施工的工程成本；如成本對(duì)象整體報(bào)廢或毀損，其凈損失可作為財(cái)產(chǎn)損失按規(guī)定直接在當(dāng)期扣除。由于不知道你們所要繳納的土地閑置費(fèi)的那塊土地在2003年年底前是否已經(jīng)開發(fā)并將開發(fā)的房產(chǎn)銷售完畢，如果已經(jīng)開發(fā)并將開發(fā)的房產(chǎn)銷售完畢，則完全可以在2003年度將該部分土地閑置費(fèi)在稅前扣除；如果尚未開發(fā)完畢或者未銷售完畢，則需根據(jù)銷售情況劃分銷售成本和應(yīng)該保留的開發(fā)產(chǎn)品建造成本。至于整體報(bào)廢的梨園工程損失，則完全應(yīng)該在2003年度稅前扣除。

至于你在信中提及的關(guān)于你市地稅局稽查局對(duì)你公司的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、借款利息支出等問(wèn)題所核增的應(yīng)納稅所得額問(wèn)題，你只要按照下列方法對(duì)成本對(duì)象進(jìn)行歸集和分配，并按規(guī)定在稅前進(jìn)行扣除即可：1.屬于成本對(duì)象完工前實(shí)際發(fā)生的，直接攤?cè)胂鄳?yīng)的成本對(duì)象；2.屬于成本對(duì)象完工后實(shí)際發(fā)生的，首先應(yīng)按規(guī)定在已完工成本對(duì)象和未完工成本對(duì)象之間進(jìn)行分?jǐn)?，再將?yīng)由已完工成本對(duì)象負(fù)擔(dān)的部分，在已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積和未實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積之間進(jìn)行分?jǐn)偂Ｆ渲?，?yīng)由已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積分?jǐn)偟牟糠郑瑴?zhǔn)予在當(dāng)期扣除。而對(duì)于借款利息及其他費(fèi)用支出的稅前扣除問(wèn)題，如屬于成本對(duì)象完工前發(fā)生的，應(yīng)按其實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用配比計(jì)入成本對(duì)象中；如屬于成本對(duì)象完工后發(fā)生的，應(yīng)作為財(cái)務(wù)費(fèi)用直接在稅前扣除即可。